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房地产开发项目的成本优化控制 |
作者:王忠伟 |
来源:中国房地产 |
点击量: |
发布时间:2009-1-17 15:49:29 |
sp; 3.增设合同条款,有效控制造价 针对设计人员经济观念淡薄、设计变更随意性大的倾向,在选定设计单位签订设计合同时,应增设关于设计变更及修改的费用额度限制等条款。如约定由于设计原因导致项目实施时需要变更设计,当设计变更费超出施工合同价的某一比例(如5%)时,则扣罚一定比例的设计费。这样做有利于对设计规范与标准、工程量与概预算指标等进行各方面的控制,是一种有效的举措。 二、施工阶段的成本控制 施工阶段是房地产开发项目的实施过程,是资金投入最大的阶段,因此,必须强化施工控制。对开发商来说,主要是加强对施工单位履约行为的管理。施工阶段成本控制的重点有以下几个方面。 1.严格合同管理,减少工程索赔 施工阶段成本控制的关键是严格控制项目变更,强化变更程序。目前的房地产开发实践中,广泛使用工程量清单报价,许多施工单位采取“低价中标、索赔赢利”的方式来承揽工程。作为开发商或者业主方的造价管理人员,要做到事前把关,主动监控,严格审核工程变更,计算各项变更对总投资的影响。要从使用功能、经济美观等角度确定是否需要进行工程变更,减少不必要的工程费用支出,避免投资失控。此外,在施工单位及材料供应商不履行约定义务时应及时提出反索赔,以便有效控制成本。 2.强化监理机制,加强施工管理 选择合适的监理单位,对工程质量、工期和成本进行控制。按照监理规定和实施细则,完善职责分工及有关制度,落实责任制,从工程管理机制上建立健全投资控制系统。同时,做好月度工程进度款审核,避免投资失控。工程进度款的审核,必须在监理方确认的工程量的基础上,按合同约定的计价依据,套用材料单价及费用定额进行最后核价,再支付相应的工程进度款。 3.开展技术创新,节约成本支出 技术措施是实施项目投资的必要保证。据统计,材料费一般占直接工程费的70%左右。同时,直接费的高低影响到间接费的高低。当前科技进步日新月异,在房地产开发项目施工过程中,在确保主体施工技术方案可靠的基础上,提倡广泛使用新技术、新工艺、新材料、新办法等,利用技术进步的最新成果来实现缩短工期、节约成本的目的。 4.采取经济措施,控制管理成本 有效控制现场经费和各项管理支出,厉行节约,是控制成本的有效方式。根据开发项目的特点,合理使用广告策划费、销售代理费等,减少销售成本,最大限度降低静态投资。对大宗材料或大型设备按合同要求从厂家直接进货,并根据工序及施工进度安排进料计划,以达到降低造价之目的。 三、竣工阶段的成本控制 竣工阶段是项目的收尾阶段。这一阶段成本控制的核心工作是:根据合同及有关的变更条款、工程预算及费用定额、竣工资料、国家或地方的有关法规等,认真审核工程款。最后的工程支付,必须以政策为依据,对送审的竣工决算要逐项核算工程量,落实联系单签证费用,使审核后的结算真正体现工程实际造价。 四、房地产开发项目的成本优化 传统上,人们只是重视房地产开发项目的成本控制,却忽略了成本的优化问题。其实,成本优化是成本控制的前提。关于成本优化的方法,将在另文中阐述,这里只介绍成本优化的基本原理。 在设计方案确定上一页 [1] [2] [3] 下一页
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